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成都买房:2020成都楼市的板块格局

作者:admin 来源:未知 更新时间:2020-08-27 08:38

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  据房头条统计,2019年成都11+2(五城区+近郊区+高新区+天府新区)区域总计拍卖出让土地95宗,成交面积达16561亩。其中,除成华区继续扮演供地大户的角色,总计出让18宗土地外,青羊区一改过去“惜土如金”的姿态,放出10宗土地。

  从板块分布来看,龙潭寺板块接力八里庄二仙桥,成为2019年当之无愧的“地主”,总计成功拍卖7宗土地,青羊新城则以6宗土地位居第二。此外,十陵也异军突起,一年内成功拍出5宗地。

  而前两年密集供地的武侯新城、锦江生态带等板块则稍显沉寂。2018年大热的高端板块怡心湖,也仅拍出2宗地。

  加上1月3日拍出的两宗地,2019年至今以来,青羊新城已经成功拍出8宗地。除一宗马厂坝TOD项目用地和一宗商兼住地块外,其余地块成交楼面价均在10000元/㎡以上,且其中4宗上榜2019年成都楼面价TOP10榜单。

  根据规划,青羊新城范围为青羊区三环苏坡立交外侧至温江界,总面积约42平方公里,辖苏坡、文家、黄田坝3个街道办事处。2010年以后,区域内曾迎来华润、保利、中海等品牌开发商入驻,整个区域的城市界面和生活配套资源均已较为成熟。

  近两年,区域内早期开发的项目几乎已无房源可售,而土地端的供应几乎“断档”。直至2019年下半年,才迎来了包括中铁建、龙湖、首创、新力、合信等品牌开发商的密集入驻。这些新拍出的地块大多楼面价较高、容积率较低,加之区域内较为成熟的配套资源,未来或将以高端项目呈现。

  而根据2019年1月青羊区人民政府官网上发布的一篇文章,青羊新城未来或还将有约2万亩待出让土地入市,能支撑区域未来10年的开发和发展。青羊新城或将成为主城区下一个供地大户。

  在城东,十陵和龙潭寺板块撑起了“半边天”。据统计,2019年龙潭寺板块拍出土地7宗,总计约635亩;十陵板块拍出土地5宗,总计约769亩。

  作为东三环最后的两个“洼地”,龙潭寺板块近三年来曾吸引了中粮、首钢、奥山等品牌开发商入驻,但由于铁路线分割,城市界面仍待优化,一直发展较为缓慢。2019年,万科、保利、金融街等房企也相继入驻,并将板块楼面价纪录刷新到10900元/㎡。

  加上新拍出的7宗地块,2020年龙潭寺板块同时在售的项目或将达到近10个,项目间的竞争将更加激烈。

  相对而言,十陵板块则是个“幸运儿”。由于大运村的落址,十陵板块从默默无闻突然爆发。今年5月28日,华润拿下约298亩范家院子TOD项目用地,掀起了各品牌开发商集中抢滩十陵板块的热潮。截至今日,已有华润、蓝光、邦泰等品牌开发商入驻。

  如今,华润地块已定名华润时代之城,位于万象城的临时展厅已开放。这位成都楼市的“造城专家”将如何改变十陵板块,也颇受业内关注。

  此外,2019年以来,成都市规划和自然资源局共发布了7次关于十陵板块的控制性详细规划调整。经过多次调整,十陵板块减少了工业用地面积,大量增加了住宅及商业地块面积,也为区域未来的发展释放了大量土地。

  与此同时,十陵板块的楼面地价也节节攀升,继2017年中海创造的11400元/㎡记录后,邦泰于2019年12月30日以12520元/㎡楼面价拿下81亩纯住宅用地,且宗地需配建幼儿园和市政道路,其实际楼面价更高。

  从十陵板块已入市的项目来看,均定位偏改善。加上新拍出的几宗地块,十陵板块或成为成都楼市又一个改善项目聚集的板块。

  2019年,天府新区共拍卖出让10宗地块,总计约960亩。其中4宗位于麓湖板块,6宗位于兴隆湖板块。曾在2016-2018年拍出十余宗地块的锦江生态带板块,随着逐渐发展完善,多个项目销售进入尾声,2019年无一土地拍出。

  2019年,麓湖板块迎来了麓湖生态城以外的更多新面孔。万科公园传奇万科公园都会两个项目相继入市,中海麓湖公馆也在年底迎来首开。据中成房业数据,麓湖生态城2019年4次开盘创造了66.4亿元销售业绩,万科公园传奇、公园都会也都快速去化。

  此外,德商、永慧、兴城人居等品牌房企也于相继进驻麓湖板块。其中德商地块已被定名为麓湖熙华天玺,落子德商top级天玺系产品,将进一步奠定麓湖板块的高端属性。

  兴隆湖板块也在2019年“敞开胸怀”,首次公开出让普通商品住宅用地。在11-12月,兴隆湖板块密集拍出6宗地块,吸引了兴城人居、龙湖、四川兆信等品牌开发商入驻。同时,兴隆湖开出了自2015年以来第一个对外销售的住宅项目——天投东鑫苑10月21日取得预售,1287套房源吸引了4137人参与摇号,中签率仅有约31.11%。

  此外,在天府中央商务区西区内,首开龙湖云著保利和光屿湖万科天府锦绣3个全新项目也在2019年集中亮相,据前期透露的产品信息,三个项目均为各自高端产品系,总价门槛均在400万元左右。加上仍有剩余房源待售的蔚蓝卡地亚花园城,天府中央商务区西区或将成为成都下一个高端住宅产品的“战场”。

  前两年在成都楼市颇受关注的武侯新城板块、怡心湖板块,在2019年的土地市场上并不显眼。其中,武侯新城拍出4宗地块,其中1宗为双凤桥TOD项目用地。怡心湖板块则仅拍出2宗地块。

  武侯新城经过近三年的发展已逐渐成熟,其核心区域内西派宸樾、龙湖天宸原著等项目均已进入销售尾声,金茂府、当代璞誉也均销售过半,且待开发土地存量极少。而在靠北的机投街道,仍有大量待拆迁、待开发土地。2019年武侯新城拍出的4宗土地中,3宗位于机投街道,吸引了保利、平安、兴城人居相继入驻。

  怡心湖板块因2016-2017年中,绿城、中铁建、中海、金地等品牌开发商集中入驻而备受关注。2019年,怡心湖版块仅在6月11日拍出2宗住宅用地,不同的是两宗地均位于怡心湖规划的湖区范围内,分别被奥园与四川交投竞得。其中奥园地块已定名为奥园半岛ONE,预计年后将取得首批次预售许可。

  此外,同样位于怡心湖规划湖区内的天湖湾怡心湖岸两个项目也于2019年入市,带装修销售均价均在2万元/㎡以上。这也是怡心湖规划湖区内的项目首次走进成都楼市视野。

  根据规划,怡心湖湖区范围内规划有约2000亩住宅用地,至今已出让住宅用地约330亩,未来还有一千余亩土地待出让,其在成都楼市中的戏份才刚刚开始。

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